Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung wichtig?

Eine Immobilienbewertung ist vor allem bei einem Verkauf notwendig. Aber auch in anderen Fällen kann es wichtig sein, den Wert einer Immobilie zu kennen. Wir als Hausbaufirma FUNDAMENTA, möchten Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen für eine möglichst genaue Immobilienbewertung geben.

Ein aktueller Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug umfasst alle Informationen, die zu dem jeweiligen Grundstück eingetragen worden sind. Dieser ist in fünf Teile gegliedert und beinhaltet unter anderem Folgendes: 

  • Informationen zu den Besitz- und Wohnverhältnissen
  • Grundschuldbelastungen
  • Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte

Für eine Immobilienbewertung sind vor allem die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Ansprüche Dritter interessant. Der Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.

Flurkartenauszug zur Bestimmung der Liegenschaft

Auch die Flurkarte, auch Kataster- oder Liegenschaftskarte genannt, ist wichtig für eine Immobilienbewertung. Denn in dieser werden alle Liegenschaften (Grundstücke, Gebäude) maßstabsgetreu abgebildet. Sie bildet zusammen mit der Schätzkarte, die die Ergebnisse der Bodenschätzung erfasst, eine Einheit. Eine Flurkarte besitzt dabei folgenden Aufbau:

  • Flurstücke inkl. Flurstücknummer
  • Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen
  • Gebäude mit Gebäudenummer und Nutzungsart des Bodens
  • Blattrahmen mit Flurnummer

Beantragt werden kann die Flurkarte beim örtlichen Katasteramt.

Unterlagen und Beratung für den Immobilienkauf in Magdeburg
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Bauzeichnungen der Immobilie

Bauzeichnungen sind technische Zeichnungen und bestehen aus zwei Teilen: dem Grundriss und mehreren Schnittzeichnungen. Der Grundriss ist dabei eine zweidimensionale Draufsicht und bietet Auskunft über die räumliche Aufteilung, Größe der Räume, Anzahl und Art der Räume sowie der Etagen. Schnittzeichnungen wiederum bilden jeweils einen Querschnitt des Gebäudes ab. Hierbei werden die Höhe der Räume, die einzelnen Etagen sowie die Stärke der Decken abgebildet. Die Beschaffenheit der Räume zu kennen, spielt eine große Rolle für die Immobilienbewertung.

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis gilt in Deutschland ergänzend zum Grundbuch. Hier werden alle öffentlich-rechtlichen Baulasten eingetragen, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen. Dabei handelt es sich um Verpflichtungen bei der Bebauung oder Nutzung einer Immobilie gegenüber der Baurechtsbehörde, die bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer oder die Eigentümerin übergehen. 

Die Wohnflächenberechnung

In Deutschland gibt es keine allgemeingültige Regelung zur Berechnung der Wohnfläche. Am gängigsten ist die Berechnung nach DIN-Norm 277. Grundlage bei der Wohnflächenberechnung ist dabei die Fläche, die als Wohnfläche genutzt werden kann. Da Wohnfläche begehrt ist, ist diese bei einer Immobilienbewertung besonders wichtig.

Modernisierungsnachweise

Modernisierungsnachweise sind im Baubereich immer wünschenswert und wirken sich bei einer Bewertung positiv aus. Bei Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich wird häufig ein Energieausweis ausgestellt. 

Denkmalschutz: der Denkmalschutzbescheid

Bei einem denkmalgeschützten Gebäude wird zusätzlich eine Kopie des Denkmalschutzbescheides benötigt. Sie ist für die Berechnung des Immobilienwerts relevant, da diese Art von Gebäuden besonders geschützt, aber auch gefördert wird. Zudem sind die Gebäude noch steuerlich begünstigt.

Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag sowie Bescheinigung des aktuellen Erbbauzinses

Das Erbbaurecht gibt die Möglichkeit, das Eigentum eines Grundstücks vom Eigentum des darauf befindlichen Gebäudes zu trennen. Zur Regelung der Interessen wird ein Erbbaurechtsvertrag ausgehandelt. Der Immobilienkäufer oder die Immobilienkäuferin hat in diesem Fall ein Nutzungsrecht und auch eine Pacht inkl. dem Erbbauzins zu entrichten. Ein Kauf des Grundstücks findet nicht statt. Erbbaurecht-Immobilien sind in der Regel günstiger.

Zusätzliche Unterlagen bei Mietobjekten

Zur Ermittlung des Immobilienwerts bei Miethäusern ist die Aufstellung der Nettokaltmiete und der Mietverträge erforderlich.

Wichtige Unterlagen zur Bewertung einer Eigentumswohnung

Um eine Eigentumswohnung zu bewerten, sind die Nebenkostenabrechnung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und der Aufteilungsplan wichtig.

Sollte bei Ihnen eine Immobilienbewertung anstehen, nehmen wir von der FUNDAMENTA Baupartner GmbH in Magdeburg diese fachkundig vor und unterstützen Sie auf Wunsch gerne beim Zusammentragen der benötigten Unterlagen.