Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, gibt es einiges zu beachten. Wir von der FUNDAMENTA Baupartner GmbH aus Magdeburg geben Ihnen wertvolle Tipps rund ums Thema Erbschaft, Immobilienbewertung und Erbschaftssteuer.
Erbrecht: Wer erbt die Immobilie?
Über eine letztwillige Verfügung, in Form eines Erbvertrags oder Testaments, kann die Vererbung des Nachlasses individuell entschieden werden. Um rechtskräftig zu sein, muss ein Erbvertrag notariell beurkundet werden. Beim Testament hingegen genügt ein handschriftliches Dokument mit Unterschrift, um die Rechtsgültigkeit zu belegen.
Falls keine letztwillige Verfügung existiert, greift die gesetzliche Erbfolge. Hier geht der Nachlass zunächst zu dem überlebenden Ehegatten oder der Ehegattin und danach zu den Angehörigen in gestaffelter Reihenfolge nach Enge des Verwandtschaftsverhältnisses zur verstorbenen Person.
Optionen: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Sind Sie durch gesetzliche Erbfolge oder letztwillige Verfügung als Erbe oder Erbin anerkannt worden, geht es zunächst darum, zu entscheiden, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Wollen Sie verkaufen, vermieten oder die Immobilie selbst nutzen? Dafür sollten Sie verschiedene Faktoren in Betracht ziehen:
- Zustand der Immobilie
- Anfallende Kosten für Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten
- Verwendungszweck
In jedem Fall empfiehlt sich, Informationen zur Immobilie und bestehenden Schulden des Verstorbenen bzw. der Verstorbenen herauszufinden. Denn für mögliche Schulden des Erblassers oder der Erblasserin, beispielsweise aus Immobilienkrediten, müssen Sie mit Ihrem privaten Vermögen aufkommen. Sollten Sie sich entscheiden, das Erbe auszuschlagen, haben Sie dafür sechs Wochen Zeit.
Immobilienbewertung – ein wichtiger Schritt im Erbprozess
Wenn Sie alle Informationen geprüft haben und das Erbe antreten möchten, muss die Immobilie bewertet werden. Der Wert einer Immobilie wird mit dem Verkehrswert bestimmt. Dieser kann den möglichen Verkaufspreis vorgeben und ist zudem ausschlaggebend für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel durch das Finanzamt. Allerdings können Sie eine präzisere Wertermittlung erzielen und somit Kosten sparen, indem Sie unabhängige Sachverständige beauftragen.
Zur Bestimmung des Verkehrswerts gibt es verschiedene Standardverfahren:
- Vergleichswertverfahren bei selbstgenutzten Häusern und Eigentumswohnungen: Hierbei wird der Wert der Immobilie durch vergleichbare Objekte im selben Alter in derselben Region ermittelt.
- Ertragswertverfahren bei vermietetem Wohnraum und gewerblich genutzten Immobilien: Der Verkehrswert wird hier über erzielbare Erträge bestimmt.
- Sachwertverfahren bei freien und vermieteten Objekten
Erbschaftssteuer: So wird sie berechnet
Aus dem ermittelten Verkehrswert errechnet sich die Steuerschuld für Erben und Erbinnen. Die Erbschaftssteuer kann jedoch durch den Freibetrag reduziert werden. Dieser Steuerfreibetrag hängt sowohl vom Verwandtschaftsgrad ab als auch von der damit verbundenen Steuerklasse. Es ergeben sich folgende Steuerklassen:
- Steuerklasse I: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, (Stief-)Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel, Urenkel
- Steuerklasse II: Geschwister und deren Angehörige, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben und Erbinnen
Die Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:
- Ehegatten oder Ehegattinnen, eingetragene Lebensgefährten oder Lebensgefährtinnen: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Alle weiteren Erben und Erbinnen: 20.000 Euro
Liegt der Verkehrswert der Immobilie innerhalb des Freibetrags, müssen Sie keine Erbschaftssteuer bezahlen.
Fazit: Wenden Sie sich an einen Profi
Haben Sie eine Immobilie geerbt, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Egal ob Sie verkaufen, vermieten oder die Immobilie selbst nutzen möchten, eine Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt im Erbprozess. Wir von FUNDAMENTA, Ihrer Hausbaufirma in Magdeburg, stehen Ihnen gerne mit unserer Expertise und für eine persönliche Beratung zur Seite.